启德2A区大型商住宅地皮被视为是今年仅有百亿地王，终在经济下行及加息周期等利淡因素打击下，黯然跌落百亿宝座，由长实（01113）以低于市场估值下限23%的87.03亿元夺标，每呎楼面地价仅6138元，重返逾8年半的区内低位。不过，长实今年成功“标尾会”之余，更是今年地皮／项目中标的的大赢家。\大公报记者 林志光
该幅启德2A区商住地皮由4、5B及10号3个地盘组成，原作商业用途，于2020年曾推出招标，可惜因商业市道低迷，导致流标收场。特区政府遂将该地，与同区4幅商业地，共5幅一并向城规会申请改为住宅用途，最后3幅获通过。该幅地皮正是第1幅招标的“商转住”土地。由于此地规模大，可建楼面超过140万方呎，以过去7年间区内所出售的住宅地，每呎楼面地价均在1万元以上，即使今年楼市回调，市场对此地的估值仍达113亿至160亿元以上，且视为今年唯一的百亿地王。而是次成交价低估值下限23%。
吴佳庆：回报料非常理想
此地上周五截标时，共收到6份标书，均来自本港实力雄厚的大发展商或财团。惟地政总署昨日公布，地皮由长实旗下锋城投资有限公司以最高标价87.03亿元中标。中标价较市场下限低约23%，每呎楼面地价仅为6138元，回落至2014年5月时水平，当时会德丰地产以每呎楼面地价6101元夺得1H区3号住宅地；此后区内所标售的土地，每呎楼面地价已在万元以上。
长实执行董事吴佳庆表示，十分高兴今次能以相宜价钱投得启德大型地皮。此地地理条件优越，位处宋皇臺港铁站上盖，日后亦有地下购物街连接九龙城传统区域及启德港铁站，预料落成后的中小型住宅单位将广受欢迎，可望带来非常理想的回报。
第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国表示，今年有多项利淡因素导致楼市下跌，包括内地及本港的经济不理想、美国及本港进入加息周期、中美贸易冲突持续、俄乌冲突引发的全球通胀及能源价格上升等，都增加发展商的投资风险；加上此地有地下购物街及较多的公共空间建设等，都增加建筑年期及成本，致令发展商不得以较审慎的出价投标。他相信未来一段时间，楼价与地价会持续相互牵引下跌。
大折让成交 市场料不欲流标
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，现时楼市气氛差，发展商卖楼困难，导致货尾不断囤积，现金流回笼慢，发展商便难以积极出价竞投土地。至于地皮今次明显以区内大折让价成交，或反映不欲造成流标后果，将底价设在极低水平，未来半年内，地价应会持续下走。
此地除商住发展外，发展商还须为政府兴建两所安老院及日间护理中心、一所家属／亲属资源中心和一所幼儿留宿中心。该等社福设施落成后，政府会支付最高2.637亿元予财团，或实报实销，低者为准。
