中央经济工作会议指出2023年房地产工作重点仍是“保交楼，保民生，保稳定”。明年新供住宅，将来源于两个渠道，一是今年新拿地项目，二是库存项目盘活。今年土地市场成交冷清，明年是否面临有效供应不足的压力？
当前已供地量仅为去年全年一半。2022年1-11月，全国住宅用地共成交规划建筑面积9.1亿平米，占去年全年的51.4%，与往年成交量相比，供给不足。而2019-2021年全国住宅用地成交建面分别为：21亿平米、23.5亿平米、17.7亿平米。
明年住宅供给预计存在1.6亿平缺口，需要盘活库存项目补足。前11月全国住宅用地成交9.1亿平米，热点城市还在积极谋划第四批集中供地，12月预计还会有0.9亿平米的新增宅地成交，预计全年成交10亿平米住宅用地。假设100%会被正常开发形成有效可售供应，则新地块对应明年住宅供给10亿平米。
2022年预计全国商品房销售13亿平米、商品住宅销售11.4亿平米，假如明年销售11.6亿平米，那么将有1.6亿平米住宅缺口要靠存量项目供给。
广义库存较高，说明市场上有大量库存项目需要积极盘活。今年1-11月份，全国狭义库存，即商品房待售面积5.5亿平米，累计同比增长10%，预计去化周期5个月。广义和更广义库存2022年出现小幅度下滑，但总量仍处于高位。截至11月，广义库存，即已开工未售的面积42.6亿平米，去化周期较2021年底增长5个月，达到35个月；更广义库存，即含待开发土地的未售面积51.2亿平米，去化周期较2021年底增长7个月，达到42个月。
预计明年不同能级城市住宅供给情况差异较大，下来分三点评说：
（1）一线市场热度较高，需要积极盘活存量项目、新盘快速入市，以维持供需平衡下的房价稳定。
一线城市市场较热，当年销售一般都大于上一年土地供给。“本年商品住宅销售面积／上一年住宅用地成交建面”，该比例可以粗略表征供需关系。2020年一线城市该比例接近114%，2021年为99.3%。
预计一线明年住宅供给存在1048万平米缺口。2022年1-11月，一线城市住宅用地成交建面2643万平米，占全国比例为2.9%。预计今年全年一线城市住宅用地成交建面在2800万平米左右，假设100%会被正常开发形成有效可售供应，对应明年2800万平米的住宅销售。预计2022年全年住宅销售3773.3万平米，2023年全年住宅销售3848.4万平米，那么将有1048万平米缺口要靠存量项目供给。
（2）二线城市处于供需平衡的临界点，盘活二手项目很重要。
预计二线明年住宅供给存在0.1亿平米缺口。1-11月二线城市住宅用地成交规划建面2.1亿平米，占全国比例为22.8%，预计今年全年二线城市住宅用地成交建面在2.2亿平米左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年2.2亿平米的住宅供给。预计2022年全年住宅销售2.1亿平米，2023年2.3亿平米，那么将有0.1亿平米缺口要靠存量项目供给。
（3）三四线市场疲软，有供给过剩风险。
预计三四线明年住宅供给存在1.4亿平米缺口。1-11月三线城市住宅用地成交规划建面6.7亿平米，占全国比例为74.2%，预计今年全年三四线城市住宅用地成交建面在7.5亿平米左右，假设100%形成有效可售供应，对应明年近7.5亿平米的住宅供给。预计2022年全年住宅销售8.9亿平米，2023年全年住宅销售8.9亿平米，那么将有1.4亿平米缺口要靠存量项目供给。
三四线城市供地充足、市场疲软，有供给过剩风险，后续无需大幅供地，应将重点放在保交付、消化存量供给上。
