农村宅基地和自建房地上使用权的继承，它的属性不仅包括现有的值，还包括征地拆迁的未来补偿价值。同时，这份遗产的传承，因为涉及到两种不同的身份（城市居民和农村居民）和两种不同的权利（所有权和使用权）交织在一起，从而呈现复杂的情况。一个城镇居民在乡下拥有一栋房子，除了钱，你还需要什么？
一
典型案件
1. 如何确定宅基地的所有权人？
我们讨论继承的前提是：死者拥有这所房子的所有权（部分）。在这一点上，司法实践中的情况如下：
农村宅基地是集体经济组织免费提供本集体经济组织成员用于建造自住房屋的集体土地的一部分。
占用农村宅基地、使用强有力的个人属性。
因此，在在农村宅基地上建造的房屋，当确定权利持有人时，不能只以出资建设作为房屋权利归属的唯一标准。
原因之一：在农村宅基地上建造的房屋，虽然无法进入市场流通，而是因为它包含了土地使用权的价值，所以，房子的价值远远大于建造房子所用的材料、同等劳动力成本。
原因二：通常，农村集体经济组织在确定农村村民的宅基地使用权面积和房屋建筑面积时，一般以本户农村村民人数为主要参考，以户的名义共同取得宅基地使用权。
因此，宅基地应视为一个农村集体经济组织的共同投资。应根据《建房审批表》记录的户籍人口确定所有权，如果没有其他证据证明某些成员对建房的贡献更大，住房份额的平均分配。
（案例来源：（2019）浙01民终7339号）
2. 分居子女可以继承父母的宅基地和房屋吗？
这个案子经过了一审、二审、再审，我们先来看二审法院在判决书中的推理论证：
根据《土地管理法》中等农村居民“胡一斋”的规定，宅基地使用权的主体资格是以户为单位的家庭，而室内人口因生老病死、婚丧嫁娶等，经常变化。
一些老年家庭成员去世后，因为家庭仍然存在，宅基地使用权由剩余的室内成员继续享有，原则上此时不存在宅基地继承问题。
为获得宅基地而分居的子女可以主张在父母的宅基地上建房的权利，由于前提和前提一体化的原则，实际上也取得了宅基地的用益权。
这种情况违反了“胡一斋”宅基地使用原则，它还侵犯了与父母生活在一起的其他儿童的宅基地使用权，这是违背农村习俗的，也是不公平的，因此，二审法院要求已分居的子女继承父母宅基地上的房屋，独立的。
——似乎很有道理，但这一判决实质上剥夺了分居子女继承父母遗产的权利。
于是，省高院再审中，予以纠正，撤销二审判决，合并改判：
本案中，原告申请了涉案房屋的继承权，未主张对涉案集体土地使用权的继承权，二审判决认为其违反了“胡一斋”宅基地使用权无不当继承权的原则。
（案例来源：（2020）浙民再245号）
二
律师分析
在分析宅基地继承之前，我们首先需要澄清相互交织的两种身份和两种权利。在这个过程中，我将宅基地使用权（“地”）和建在宅基地上的房子（“房”）分离表达式。
1. 面对宅基地继承，城市居民和农村居民的不同身份有什么区别？
宅基地可以简单理解为国家给予集体经济组织成员的（即农村居民）的福利，因此，作为继承人，这个村子的居民当然可以单独或共同继承土地和房屋，但它需要“胡一斋”原则的局限性（仅住宅维护，不能拆除重建）；而城镇居民作为继承人，不能单独继承，只能继承房子，根据“房地产整合”原则上享有土地使用权。
2. 面对宅基地继承，使用权和所有权有什么区别？
首先，根据《宪法》和《土地管理法》的规定，宅基地归农民集体所有，因此，宅基地所有权自始至终属于集体，能继承的只有宅基地使用权。
其次，宅基地上的房屋所有权属于建房审批表记载的户籍人口，除了这部分人和他们的合法继承人，其他人不能拥有农村宅基地上房屋的所有权，只能取得房屋的使用权。
3. 那么，城市居民可以拥有乡村住宅吗？
有人说，“东篱采菊，我凝视着南方的山峰”重点是陶渊明的懦弱之心吗？不，他在乡下有一栋房子。许多城市居民对乡村生活和乡村住宅有所期待，但是对于这个问题，需要从两个方面来回答。
一方面，宅基地使用权不得出售给本集体经济组织以外的任何人，双方签订的买卖合同无效，因为违反了法律的强制性规定。《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》提出：“严禁下乡使用农村宅基地建别墅和私人会馆”。所以，有钱也买不到。
另一方面，如果有房子建在宅基地上，房子可以作为被继承人的合法财产继承，同时，根据“和房子一起走”“房地产整合”原则，作为法定继承人的城镇居民可以继承。但是，房子已经建好了，如果是别墅就不一定了。
三
宅基地继承登记
根据自然资源部的资料2020年9月9日语版本《在十三届全国人大三次会议上3226否。建议的答复》，论农村宅基地使用权登记：
农民的宅基地使用权可以由城镇户籍的子女依法继承和登记。
《不动产登记操作规范》（试行）第10.3.5条规定，已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非集体经济组织成员的城乡居民，通过继承取得宅基地使用权和房屋所有权，记载在房地产权属证书的附言栏“权利人是农民集体原成员的房屋的合法继承人”。
因此，宅基地继承登记在实践中已有明确规定。
此外，通过继承依法取得的宅基地和地上房屋的使用权，拆迁的话可以依法获得拆迁补偿，但是城市居民非法买卖、在宅基地上盖房子，拆迁补偿是拿不到的。
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