文：任泽平团队

导读

我们一直是连续的4追踪2010年全球一线城市房价，全球核心城市的房地产是投资者资产配置的重要选项，2021我们在2005年发布了它《长期抗通胀三大硬通货》提到，人口流动的大都市地区的房子是硬通货之一，在全球货币过度消费的时代，一线城市核心区域的房产是为数不多的可以跑赢印钞机的资产。

我们选择纽约、伦敦和其他具有代表性的全球核心城市，考虑持有成本后，就可用面积而言，纽约、伦敦、东京市中心的房价收入比分别为12、18、12，北上广和深圳分别是55、46、35、32，纽约、伦敦、东京市中心的租金如下2.5%、2.5%、2.1%，而北上广和深圳分别是1.5%、1.8%、1.3%、1.0%。mainland China一线城市绝对房价、相对房价仍然是世界上最高的，全球十大高物价城市，中国占一半。

由于土地供应严重不足、优质公共资源富集与货币超发，mainland China一二线城市的房价不是由当地的中等收入群体决定的，是由国内高收入人群决定的；此外，中国居民的收入统计并不完整、高储蓄率、高经济增长率等，做房价收入比、租金回报率没有国际可比性。

为了贯彻中央政府“住在没有投机的房间里”，促进房地产长期健康发展，第二次房改的关键是城市群战略、人地挂钩、财政稳定与不动产税。

风险警告：缺少一些区域数据，国际数据统计有偏差。

目录

1 mainland China核心城市的绝对和相对房价位居世界前列

1.1 核心城市的高房价、费率上涨是世界普遍现象

1.2 深圳的绝对房价位居全球前列

1.3 mainland China一线城市房价收入比高，租金回报率不足1.9%

1.4 考虑持有成本后，贝尚广深与国际城市的相对房价差距缩小

1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力大

2 1000人民币可以买什么样的房子？

2.1 核心区可利用的住宅建筑利用面积差别不大

2.2 而伦敦郊区，纽约，可以买到更大的房子

3 mainland China核心城市的高房价是否存在泡沫？

3.1 mainland China核心城市高房价的主要来源是什么？

3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

4 启示

正文

1 mainland China核心城市的绝对和相对房价位居世界前列

与西方相比，中国的城市行政区划面积很大，比如北京大1.6一万平方公里，广州、上海、深圳分别是7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别是2188、1577、789、105平方公里。为了提高可比性，我们分别选择中心区和离市中心的距离8大约1000公里的区域（我们将其定义为外围区域）比较。具体来说，北京的中心区是指东城区和西城区，外围地区是指四环路和五环路之间区域；上海的中心区是指内环，外围区域是指中环和外环之间区域；纽约市中心是指中城和曼哈顿下城，外围是指离曼哈顿的距离8公里左右；伦敦市中心是指伦敦的第一区，外围地带是指3区和4区之间的地带。

确保统一的数据口径，市中心及周边地区房价数据来自全球最大的生活信息网站Numbeo。我们收集了大量各国发布的房产中介网站，核实中心区和外围地区每栋楼的销售价格和租金数据Numbeo数据的合理性，Numbeo显示2022年5纽约市中心的房价是99640元/平方米，市中心1房间租金是22532元/月。作为验证，通过美国最大的房地产中介网站Zillow通过收集大量房地产数据得出的纽约市中心的房价和租金如下97392元/平方米、360元/平方米/月，没多大区别。此外，通过房价对比验证，Numbeo口径不足“非市中心房价”指的是周边地区的房价。

1.2 核心城市的高房价、费率上涨是世界普遍现象

2009年Q1-2022年Q1北上广房价涨了3.5倍，高于全国平均水平。随着新房位置逐渐外迁，价格受限等，用二手房衡量房价涨幅更有效。缺少国家层面的二手房价格数据，按新房价格计算，2010年6月-2022年4百城新建住宅价格指数从9042元/平方米至16193元/平方米，上涨0.8倍。根据房地产中介的数据，2009年第一季度的北京、上海、广州的房价是12030元/平方米、14902元/平方米、6986元/平方米，20222001年第一季度，它上升到44405元/平方米、51539元/平方米、24630元/平方米，分别上升2.7倍、2.5倍、2.5倍。其中，高质量的学区住房上涨了10%7倍以上，比如北京育才小学抄写员社团培育世界，2009年2月12900元/平方米，2022年5月达110201元/平方米，上涨7.5倍。

从国际经验来看，核心城市的高房价、增长率高于其他地区是世界上的普遍现象。在英国，根据英国政府网站的数据，1968年-2022年2月，大伦敦地区的房价0.44万英镑/设置为53万英镑/套，英格兰地区从0.34万英镑/设置为29.6万英镑/套，全国从0.36万英镑/设置为27.7万英镑/套，伦敦的房价上涨了10%119倍，比英国高86时代和国家76倍。在美国，1975年Q1-2022年Q1，美国、纽约市、纽约-泽西-白原分区（纽约的大都市之一）、洛杉矶-长滩-格伦代尔区（洛杉矶的大都市之一）房价分别上升8.6、10.2、13.1、22.4倍。在日本，在房地产泡沫破裂之前，1975-1991东京地区部在、横滨、名古屋、京都、大阪、神户等6个核心城市地价上涨4.5倍，其他城市崛起1.7倍。

1.2 深圳的绝对房价位居全球前列

在转换成可比较的可用面积后，北京、而且上海和深圳的市中心和周边地区的房价都是全球最高的，但是顶级豪宅的价格比国外低。国际房价比较要注意统计口径。mainland China住房面积的统计标准是建筑面积，包括使用区域、墙壁占用面积、共享区域，而大多数国家和地区都是室内面积或利用面积。例如，中国香港采用室内面积，内套筒区域=建筑面积-共享区域；美国、英国、韩国等。是使用过的区域，利用面积=内套筒区域-墙壁占用面积。一般而言，内套筒区域约为建筑面积的80%，利用面积约为建筑面积的70%。

在中心区域，根据Numbeo数据，2022年5在中国香港218388元/平方米排名第一，首尔以150948元/平方米排名第二，伦敦以113551元/平方米排名第八，纽约以99640元/平方米排名第14，北京、深圳、上海分别134796元/平方米、124458元/平方米、124113元/平方米排名世界第四、第五、第六，广州以92699元/平米排名第17。换算为利用面积后，北京、深圳和上海中心区的实际房价分别为192566元/平方米、177795元/平方米177305元/平方米，超越首尔，仅次于中国香港，广州为132428元/平方米，排名第八。然而，mainland China一线城市中心区域的顶级豪宅单价低于国际大都市，例如，纽约市中心最昂贵的豪宅是曼哈顿中城的公园大道432号，俯瞰纽约中央公园，单价约48.3万元/平方米。上海浦东中心区最贵的豪宅是汤臣一品，位于陆家嘴金融区，紧邻黄浦江，单价约25.7万元/平方米，就可用面积而言，单价为36.7万元/平方米，浦西中心区最贵的豪宅是翠湖，靠近太平湖，单价约23.4万元/平方米，就可用面积而言，单价为33.4万元/平方米。

在外围区域，中国香港148394元/平方米排名第一，北京以76324元/平方米排名第二，上海、深圳分别65134元/平方米、51411元/平方米，排名第七、第二十五，仍然处于世界前列，但是相对于中心区的排名有所后移，广州以41051元/排名38平米。换算为利用面积后，北京、上海和深圳郊区的房价分别是109035元/平方米、93048元/平方米73444元/平方米，排名第二、第三、第五，仅次于中国香港，广州为58644元/平方米，排名第16。

1.3 mainland China一线城市房价收入比高，租金回报率不足1.9%

就可用面积而言，北上广深中心城区房价收入比分别为54、45、35、32，比纽约高7，东京的9，伦敦的14；周边地区房价收入比全在10以上，也比纽约高、伦敦和东京。Numbeo只公布了全市房价收入比，我们收养Numbeo公布的平均房价数据和人均可支配收入，以及我们整理的人均住房面积，计算了中心城区和外围地区的房价收入比。根据Numbeo，2022年5月，北京、上海、广州、深圳市区房价收入比如下38、32、24、22，周边地区房价收入比分别为22、17、11、9，纽约市中心和周边地区的房价收入比分别为7、4，伦敦市中心和外围的房价收入比分别为14、6，东京市中心和周边地区的房价收入比分别为9、6。换算为利用面积后，mainland China一线城市的真实房价收入比更高，北京、上海、广州、深圳市区房价收入比如下54、45、35、32，周边地区房价收入比分别为31、24、15、13。

北上广深市区出租率不足1.9%，比纽约低4.6%、伦敦的3.2%、东京的2.8%。租金回报率是年租金与房屋售价的比率，低租金回报率意味着房地产投资的低现金折现率。根据Numbeo2022年5月数据，主要是在世界上482在一个城市，市区静态租金回报率平均为5.70%，中值为4.54%，周边地区静态租金的平均回报率为7.46%，中值为5.29%。其中，纽约市中心和周边地区的租金分别为4.62%、5.82%，伦敦为3.23%、4.60%，东京为2.75%、2.54%,而北京、上海、广州、深圳市中心的租金如下1.49%、1.81%、1.34%、1.05%，周边地区的租金分别为1.61%、1.95%、1.44%、1.28%。我们使用中国房地产协会中国房价报价网的数据进行验证，2022年4北京在、上海、广州，全市租赁价格为1.88%、1.68%、1.63%。

1.4 考虑持有成本后，贝尚广深与国际城市的相对房价差距缩小

国际城市普遍征收不动产税、而且物业费高，持有成本明显高于mainland China。不考虑从个人所得税中扣除不动产税，纽约不动产税率是0.8%，市区物业费大概是104元/平方米/月，周边物业费大概是80元/平方米/月；此外，业主还需要根据房产面积和档次的不同，每年支付1000-5000美元住房保险费。伦敦业主需要缴纳市政税，关于房价0.3%-1.2%，实际税率随着房价的上涨而降低，伦敦市区物业费大概是44元/平方米/月，周边物业费大概是23元/平方米/月。东京业主每年都要缴纳房屋评估价1.4%不动产税和0.3%城市建设税，房子的评估价大约是卖价20%，市中心和周边的物业费分别为22元/平方米/月、13元/平方米/月。除了沪渝试点外，Mainland China尚未开征房产税，而且物业费低，北京、上海、深圳市区物业费大概是4.3元/平方米/月，周边物业费大概是3.5元/平方米/月，广州市区物业费是多少2.9元/平方米/月，周边地区物业费为2.4元/平方米/月。

考虑持有成本后，就可用面积而言，纽约、伦敦、东京市中心的房价收入比分别为12、18、12，北上广和深圳分别是55、46、35、32，纽约、伦敦、东京市中心的租金如下2.5%、2.5%、2.1%，而北上广和深圳分别是1.5%、1.8%、1.3%、1.0%，差距明显缩小。住房持有成本因地而异，为了准确比较实际房价收入比和租金回报率，我们把不动产税、各种属性（管理）应考虑费用保持阶段的费用。假设的住所30年，将这30假设当年的持有成本5%折扣率包含在房价里，贴现房价收入比。纽约市中心和外围的房价收入比分别为12、6，伦敦分别是18、8，东京分别是12、7，北京、上海、广州、深圳市区房价收入比如下39、32、25、23，周边地区房价收入比分别为22、17、11、9。就可用面积而言，北京、上海、广州、深圳市区房价收入比如下55、46、35、32，周边地区房价收入比分别为31、24、16、13。考虑持有成本后，纽约市中心和外围的租金分别为2.53%、3.34%，伦敦分别是2.47%、3.71%，东京分别是2.12%、2.11%，北京、上海、广州、深圳市中心的租金如下1.47%、1.78%、1.32%、1.03%，周边地区的租金分别为1.58%、1.91%、1.41%、1.25%。

1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力大

北上广深房贷利率和首付比例高，北上广深首套房贷利率超4.4%，纽约、伦敦、东京低于3.6%。从房贷利率来看，mainland China的个人抵押贷款利率是按照贷款市场利率报价的(LPR)来计算，首先，央行为商业银行设定基准贷款利率，按照基准利率，地方商业银行、银行配额、客户的信用和风险信息以基准利率为基础波动。随着2022年房地产调控政策的放松，如果央行降准5年期LPR利率等，一线城市房贷利率有不同程度下调，北京、上海、广州、深圳首套房贷利率是多少4.45%-5.4%，第二套房贷利率是5.2%-5.65%；但仍高于纽约、伦敦、东京的抵押贷款利率（3.0%-3.6%）。从首付比例来看，按商业贷款计算，北京第一个普通住宅是35%，非普通住宅是40%，两栋普通的房子50%，非普通住宅是70%；上海第一住宅是35%，两栋普通的房子50%，非普通住宅是70%；深圳、广州的第一套房子都是30%，在本市无房但有住房或公积金贷款记录，第一家是40%、50%，非普通房屋是70%、70%，两栋普通房屋如下70%、70%，非普通住宅是80、70%。纽约为10%-30%，伦敦为5%-15%，北上广深圳首付比例更高。（按照普通住宅和非普通住宅的容积率、单一建筑面积、实际交易价格的综合定义，例如，广州普通住宅的容积率为1.0（含）以上、单套房屋的建筑面积为144平方米（含）以下、实际成交价格低于同级土地、房屋平均成交价格的1.2倍（含）以下，否则，这是不寻常的)。

北上广深居民房贷压力居全球前列，房贷占收入比多280%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。根据Numbeo定义，按揭成数是指每月按揭贷款与家庭收入的比率（越低越好），贷款负担能力指数是指按揭贷款与收入比率的倒数（越高越好）。根据Numbeo的数据，2022年主要是在世界上的482在一个城市，北京、深圳、上海、广州居民的按揭贷款分别占收入的比例422.78%、353.96%、348.33%、284.27%，分别排名第九、第十三、第十四、第二十六届；伦敦、东京、纽约住宅按揭贷款与收入的比率如下92.59%、74.5%、68.09%，排在150名以后。

2 1000人民币可以买什么样的房子？

增强直觉知识，我们从自住开始，假定有1000万元预算，在北京讨论、上海、纽约、在伦敦市中心和外围区可以买到什么样的房屋质量，持有成本。为了提高可比性，我们将核心区域的选房区域缩小到一段距离CBD或者金融商务区2.5公里范围，并避开单价明显偏高的豪宅。

2.1 核心区可利用的住宅建筑利用面积差别不大

1000湾仔北京、上海、纽约、伦敦核心区CBD附近能购买的住宅利用面积差距不大，在61-69平方米左右；而且伦敦市中心、纽约的住房拥有成本远高于北京和上海，纽约超16万元人民币，伦敦超6万元，还有北京上海7000元。在北京的核心区域，可以在西城区三环买西苑台72平方米的两居室公寓（利用面积接近50平方米），均价14万元/平方米，北长安街，南莲花河，濂溪火车站，王金融街，属于首都功能核心区,物业费5461元/年。在上海的核心区域，可以买陆家嘴金融区的浦江名苑87两居室平方米（利用面积约61平方米），均价11.5万元/平方米，靠近主要金融机构，物业费3174元/年。在纽约市中心，购买曼哈顿1 Wall Street公寓64平方米一居室，均价15.6万元/平方米，位于金融区的中心，离华尔街的距离200米，不动产税8万元/年，物业费9.2万元/年，合计17.2万元/年。在伦敦市中心，可购买London Dock公寓69平方米一居室，均价14.5万元/平方米，位于泰晤士河北岸、在伦敦金融城和金丝雀码头之间，为了伦敦的中心，距离CBD约1公里，步行10到火车站只需几分钟，市政税3万元/年，物业费3.8万元/年，合计6.8万元/年。

2.2 而伦敦郊区，纽约，可以买到更大的房子

1000湾仔北京、上海外围区可购买利用面积在76-124一栋大约平方米的房子，在伦敦、纽约外围区域可购买的利用面积分别为120、130平方米左右。在北京的外围地区，你可以在南四环附近买郭云村174四居室平方米（利用面积约122平方米），均价5.7万元/平方米，周围有很多公园，有王兴湖国家公园、宣仪公园、碧海公园三大生态公园，但生活相关设施相对不完善，物业费7934元/年。在上海的周边地区，可以买日月海滨花园109两居室平方米或三居室（利用面积约76平方米），均价9.2万元/平方米，靠近2郝光兰路站，物业费2524元/年。在纽约郊区，你可以买皇后27-28 Thomson Avenue123四居室平方米，均价8.1万元/平方米，地铁30距离曼哈顿市中心仅几分钟路程，不动产税2.1万元/年，物业费8.2万元/年，合计10.3万元/年。在伦敦郊区，可购买Beaufort Park公寓127三居室平方米，均价7.9万元/平方米，位于伦敦西北四区，8分分钟走到地铁站，这是一个传统的白人居住区, 市政税3万元/年，物业费3.8万元/年，合计6.8万元/年。

3 mainland China核心城市的高房价是否存在泡沫？

3.1 mainland China核心城市高房价的主要来源是什么？

1）很久，大量人口聚集在一二线核心城市，近10年一线城市人口年均增长率2.37%，人口继续流入，但增长速度放缓；二线城市人口年均增长率1.91%，人口持续流入，增长率略有上升；三、四线城市人口年均增长率0.43%、-0.49%，人口持续外流。房地产长期看人口，跟着人家的产业走、男人去高处。从国际经验来看，人口不断从低收入地区流向高收入地区，从城市化到都市圈。mainland China核心城市优质公共资源的富集、产业尤其是高端产业高度集中，人口的长期流入。总体看，2000-2020年一线、二线人口比例分别为3.7%、19.31%增至5.88%、24.39%，三、思泽友30.87%、42.98%降至30.50%、36.92%。从趋势来看，2000-2010年、2010-2020年，全国平均人口增长率分别为0.57%、0.53%，一线人口的年均增长率分别为3.42%、2.37%，保持人口集中，但增速放缓；上述两个时期，第二梯队人口的平均年增长率分别为1.53%、1.91%，人口持续流入，增长率略有上升；第三线的年均人口增长率分别为0.53%、0.43%，略低于全国平均水平；只有四行0.16%、-0.49%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口持续流出。

2）城市核心优质公共资源高度丰富，户籍制度把公共资源和户籍联系起来、户籍基本与房产挂钩的情况，促进了高收入人群的聚集。从教育的角度来看，2021年北京、上海一本书的价格如下43%、22%，分别位居全国第一、第十；985大学的数量是8所、4所，全国总数31%；211大学的数量是26所、9所，全国总数29%。从医学的角度来看，北京、上海2020年排名前三的医院是56、39个，虽然总数只占全国6.9%，但却聚集了最顶尖的医疗资源，比如协和医院、301医院等。在现行的户籍制度下，户籍不仅仅是简单的户口登记，还自带区域教育、医疗等公共资源。并且，根据目前的规定，要么是户口登记在个人财产下、或者通过单位挂靠到集体户，这个户口基本和住房挂钩。核心城区的房子不仅仅是具有居住功能的建筑，而且还捆绑了一系列稀缺资源和优质福利。虽然目前有些城市允许租用学校，但是有很多条件、而且排名一般在户口和住房都在学区的家庭之后。国际地，虽然美国也有学区制，但是一家人可以住在学区，可以采用租赁的方式；并且，美国的学区分布相对均匀，不是主要集中在一些大城市。此外，虽然北京、上海的人口增长最近已经放缓、甚至陷入负增长，但流出的主要是中低收入者，高收入人群有可能继续流入。

3）土地资源的规划和配置、城乡二元体制、在中小城市等因素的影响下，建筑用地在镇上、村庄间分配不平衡，城市用地在该区域内、城市间分配不平衡。我国城乡二元户籍制度和土地制度无法调动市场对人口和土地的有效配置，因为这个城市无法安定下来、不能落户的农民工不愿意无偿放弃农村宅基地，农民工在城镇和乡村“双重职业”。2009-2016人均城市建设用地仅在2000年有所增加.5.8%，而人均农村建设用地有所增加21.5%。中国的城市化战略由来已久“控制大城市的规模、积极发展中小城市”的倾向，偏离人口迁移的趋势。按地区来看，2009-2016年中国东部城市建设用地增量比例低于城市人口增量比例12.9百分点；而中部、东北、在西方分别很高1.7、4.4、6.8百分点。按比例看城市，2006-2018年1000超过10，000人的城市地区的人口增长46.8%，建设用地只增不减41.7%；20人口少于10，000人的城市的人口增长2.1%，建设用地增长22.9%。

4）货币过多使得广义货币增速远高于名义GDP增长，刺激一线城市房地产价格快速上涨。从国际角度来看，1987-2022年2英国房价的月平均增长率6%，虽高于4.1%的名义GDP平均年增长率，但仍低于7.1%的广义货币平均年增长率；1960-2021美国房价年平均增长率4.5%，而名义GDP和M2平均年增长率分别为6.3%、7.2%。从都市圈的角度来看，在美国，1975-2021年，纽约-泽西-百源区房价年均增长5.8%，低于同期水平M2的6.9%，与GDP的5.8%相同。在日本，1975-1991年六大核心城市地价年均增长11.2%，其他城市土地价格年均增长6.4%，同期M2平均年增长率9%。在中国，过去40年的广义货币供应量M2平均年增长率15%，1998自年以来，中国新房平均销售价格以年复合增长率增长7.72%，低于同期水平M2增速近8百分点，一线城市的房价基本和M2增长率持平。

3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

“房价收入比4-6在合理范围内是国际惯例”为讹传，没有客观的国际标准。房价收入比反映了家庭对房价的支付能力，比例越高，支付能力越低。Weicher(1977)房价收入比首次作为住房可负担性的判别指标,房价收入比是每套房子的售价中位数与家庭年收入中位数的比值，计算了1949-1975美国年度房价收入比，其中大部分位于2.8-2.9。1989年10香港大学专家伯纳德指出，发达国家房价收入比是1.8-5.5,发展中国家普遍处于4-6。后来,在伯纳德收集了更多关于各国房价收入比的信息后,发现一些经济落后的发展中国家房价收入比远高于6。1998年联合国统计96一个经济体中房价与收入的比率，最高为30,最低为0.8,平均值8.4,中位数6.4，完全否认4-6时间是国际标准的论点。然而，当一些中国学者和相关机构引入房价收入比的概念时，忽略中国的经济水平、文化传统、房地产的发展阶段等因素，齐声引用“4-6”这个所谓的“国际标准”进行国际比较，这显然是有问题的。

除了土地供应短缺以外，此外，中国居民的收入统计并不完整、高储蓄率、高经济增长率等，做房价收入比、租金回报率没有国际可比性。

中国的经济增长率在世界上是很高的，核心城市相对较高的房价反映了这种增长。如果你把一个经济体或一座城市比作一家公司，住房可以类似于这家公司的股票，是股票价格，租金回报率就是股息率。以中国股市为例，由于不同的增长，主板和创业板的股票估值没有可比性。在主板，公司业绩增长稳定但不爆发，一般估价；在宝石中，公司业绩快速增长，股票估值很高，高估值是未来利润的早期反映。虽然当前中国经济已经从高速增长阶段转向高质量发展阶段，然而，经济增长率在世界上仍然很高。城市是中国经济的核心，高端产业集聚、大规模人口聚集，成长更有优势。

由于人口结构的变化，居民消费观念变化等因素，尽管近年来中国居民的储蓄率略有下降，但是仍然高达35%，是欧美发达国家2倍以上，高储蓄率推高房价收入比，房子也被用作储蓄的替代品，同时，中国的文化传统、婚育观念也在一定程度上增加了住房需求。根据OECD统计口径，居民储蓄率是指居民储蓄余额/总可支配收入。中国的居民储蓄率远高于欧美发达国家，2021中国居民的年储蓄率高达35%，而美国、法国、德国、日本和英国只是17%、16%、15%、12%、7%。居民储蓄率高意味着中国居民购房准备相对充分，然后把房价收入比推高一个档次。

4 启示

长期住房体系建设。根据我们的《全球房地产》的研究，德国房价长期稳定的主要原因是实行以居住为基础的住房制度设计、有充足稳定的住房供应和规范发达的租赁市场、严格遏制开发商的投机需求和暴利行为、稳健的货币和抵押贷款政策、多核均衡的城市体系。

根据我们的美国、日本、英国、中国香港、德国、新加坡住房制度和房地产市场研究，结合我国住房制度的现状和发展阶段特点，建议采用城市群战略、人地挂钩、财政稳定、不动产税为四大支柱构建长期住房制度。

一是推进大都市区城市群战略。根据对世界几十个国家几百年人口迁移的研究，向人口大都市圈城市群迁移是基本规律，跟着人家的产业走，男人去高处。符合国际法，中国人口继续向珠江三角洲转移、长三角城市群。近10珠江三角洲在、长三角城市群常住人口年均增长超过180万人，成渝、中原城市群常住人口年均增长超过65万人，但东北、近年来，西部地区面临着单一的产业结构，显示人口外流的趋势。

就省份而言，中国东北的人口、流向西北东南沿海城市群，2010-2020常住人口年增幅前五的省份是广东、浙江、江苏、山东、河南，这一时期的甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省级人口萎缩，都位于北方。具体来说，2000-2010年粤、浙江常住人口年增量分别为191.0万、85.0万人，2010-2020年粤、浙江分别是216.9万、101.4万人，江苏的两个时期如下56.2万、60.9万人。

按城市来看，人口继续向少数核心城市聚集。近10年深圳、成都、广州每年常住人口增幅超过100%55万，郑州、西安、杭州、重庆、长沙每年常住人口增长超过100%30万。这些城市是其大都市圈的核心城市，近年来，城市发展迅速、“抢人”实力很大。

很久，在“控制大城市的人口、积极发展中小城镇、区域均衡发展”在小城镇学校错误思想的影响下，人口聚集在大都市地区，但土地供应向三四线城市倾斜，人口的城市化偏离了土地的城市化。这样就形成了人地分离、土地供求不匹配，这就导致了一二线的高房价、四线高库存的根源。

党的十九大报告指出，以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展的城市格局。

二是以常住人口增量为核心的改革“人地挂钩”，优化土地供应。未来应坚持大都市区城市群战略，落实新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东及华西待售土地指标，能有效解决当前东北、西部地区土地利用指标大量浪费的问题，以及东南沿海地区用地指标不足。不折不扣地执行“库存去化周期与土地供应挂钩”原则，优化现有土地供应模式。充裕的商品房、租赁房、共有产权房等多种供应形式，组建政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供应模式。

根据我们的《哪里的房价控制的好：长沙篇》研究，在中国大部分一二线城市房价飙升的背景下，长沙房价、房价收入比、这一增长在主要城市处于较低水平。2021长沙二手房年均价1.1万元/平方米,武汉之下、郑州、南昌这样的二线城市；近10长沙每年房价收入比维持在6—7，在国家下游一级；近10长沙商品房年均增长率低于9.4%，低于大多数二线城市。长沙房地产之所以调控好，是因为，长沙是典型的多中心集群空间结构，土地供应量很大，并严格限制土地交易溢价率，成套商品房“成本+利润+税金”价格组成，保证房企一定的利润空间，也保证了房价相对稳定。

三是保持货币政策和房地产金融政策的长期稳定。根据我们的专著《全球房地产》研究，“房地产过度金融化”是风险的来源。实施长期稳定的住房信贷金融政策，稳定买家的预期，支持刚需和改善型购房需求，同时抑制投机需求。规范房企融资使用，防止过度融资，同时，支持房企合理融资需求，给出现问题的房企提供一定的时间窗口，让他们有机会自救，即自行清偿自己的债务。

来自德国，中性货币政策与住房金融体系，是德国房价长期稳定的住房制度“三支柱”之一。二战后，德国央行的首要目标是保持物价稳定，严格自律不超币；德国M2增速与经济增速基本匹配，货币供应水平合理，2020年M2占GDP比重102.9%，在主要发达国家中处于中等水平，低于欧元区126.2%的平均水平。在稳健的货币政策和适度通货膨胀的背景下，德国的房价和物价长期保持基本稳定，1970-2020年名义房价指数上升185%，CPI指数上升162%，远低于同期水平美国、英国和其他发达国家。

四是稳步推动不动产税试点。随着大发展时代结束，存量房时代的土地出让金减免、交易税减免，推出不动产税替代土地财政是大势所趋。从国际经验来看，不动产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源。2021年10月，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展不动产税改革试点工作。

但稳增长是今年宏观经济的重中之重。财政部表示，考虑形势的各个方面，今年内不具备扩大不动产税改革试点城市的条件。未来有必要建立科学的经济模型评估不动产税对各方影响。